Mit dem Property Value zum nachhaltigen Wachstumsschub

Regulatorische Grundlagen gemäß CRR III

Aufgrund des hohen Umfangs an Änderungen ist die Neuausgestaltung des Rahmens zur Bewertung von Immobiliensicherheiten in Art. 229 CRR bislang zum Großteil noch nicht in der Institutspraxis angekommen. Aus den Basel III Vorschlägen wurde das Konzept eines „Property Value“, d.h. eines nachhaltigen Immobilienwerts, übernommen:

Dies gilt verbindlich seit dem 01.01.2025 für Neugeschäft. Bis Jahresende 2027 ist der Umgang mit dem Bestandsgeschäft zu regeln.

Europäische und nationale Implementierung

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrem Supervision Newsletter vom 14. August 2024 zum neuen Wertbegriff Stellung bezogen. Darin stellt sie die Notwendigkeit einer vorsichtigen und konservativen Bewertung von Immobiliensicherheiten heraus und betont die Notwendigkeit, die Wertentwicklung auf Basis von Marktdaten kontinuierlich zu überwachen.

Dies wird auch in Art. 208 (3) CRR aufgegriffen, wonach Kreditinstitute Marktschwankungen von Immobilienwerten zu überwachen haben, um signifikante Wertverluste zu erkennen und Anpassungsbedarf am Sicherheitenwert zu identifizieren.

Die nationale Bankenaufsicht hat sich dahingehend geäußert, dass für die Operationalisierung des „Property Value“ in Deutschland zwei Vorgehensweisen möglich sind, siehe vdp-Darstellung: Property Value gemäß Art. 229 (1) CRR III – vdp – Verband Deutscher Pfandbriefbanken

• Der Beleihungswert gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandBG in Verbindung mit der BelWertV erfüllt in jedem Fall die Anforderungen des Artikel 229 (1) CRR.
• Alternativ kann als Grundlage der Marktwert genutzt werden. In einem der Marktwertermittlung nachgelagerten Schritt ist dieser Wert daraufhin zu überprüfen, ob eine Anpassung erforderlich ist, um die Anforderungen des Art. 229 (1) Buchstabe b) CRR III zu erfüllen. Während der Marktwert objektbezogen ermittelt wird, kann diese Überprüfung und ggf. Anpassung des Marktwertes portfoliobezogen auf Grundlage statistischer Auswertungen relevanter Marktdaten erfolgen.

Das neue Wertkonzept stellt somit keine komplett neue Ermittlungslogik dar, sondern bietet den Rahmen für eine Methodik, die den individuellen Marktwert mit einer konsistenten Marktdatenauswertung kombiniert:

Im Vergleich zum Beleihungswert ergibt sich dadurch Potenzial. Im Falle starker Marktschwankungen muss der Property Value überprüft werden. Zusammenfassen gilt:

Methodik von vdp und vdpResearch

Vom vdp und der vdpResearch GmbH wurde ein Abschlagsverfahren entwickelt, das die Anwendung eines Marktdaten-basierten Abschlags auf den individuellen Marktwert einer Immobilie ermöglicht. Für unterschiedliche Objektarten wie bspw. Eigentumswohnungen oder Büroimmobilien können quartalsweise Abschläge bezogen werden, die sich an der aktuellen Marktentwicklung orientieren.

Bei der Ableitung der Abschläge ist die Grundidee, die Immobilienzeitreihen in eine Trend- und eine Zykluskomponente zu zerlegen, um die zyklischen Schwankungen herauszufiltern. Darüber hinaus wird ein Konservativitätspuffer in Form eines hypothetischen Marktwertrückgangs bereits bei der Parameterableitung berücksichtigt, um zu gewährleisten, dass im Falle eines realen Marktwertrückgangs der vdp-Abschlag weiterhin Gültigkeit besitzt, solange keine ausgeprägte Marktkrise eintritt.

Nutzenanalyse des Property Value

1. Einzelkreditsicht:

Im Folgenden wird die Vorteilhaftigkeit des Property Value am Beispiel eines Kredits für ein Einfamilienhauses illustriert. Dabei gilt der folgende Rahmen:

Tabelle 1: Beispielrechnung Property Value am Einzelkredit

Für den Property Value rechnen wir mit einem Abschlag von 10 %, was in der aktuellen Marktphase eine konservative Abschätzung darstellt und auf Basis der vdp-Methodik einem erheblichen Marktabschwung von über 20 % standhielte.

Der besicherte Anteil der Forderung erhält im Kreditrisikostandardansatz ein Risikogewicht von 20 %, der unbesicherte Anteil ein Risikogewicht von 75 %. Als besicherter Teil können 55 % des Sicherheitenwertes angesetzt werden. Rechnet man mit den unterschiedlichen Sicherheitenwerten, so ergibt sich bei Ansatz des Beleihungswerts ein privilegiertes Volumen von 257,8 T €; bei Ansatz des Property Values sind es hingegen 309,4 T €. Berechnet man nun jeweils das Risikogewicht durch Mischung von besichertem und unbesichertem Anteil, so ergibt sich beim Beleihungswert ca. 46,6 %, beim Property Value hingegen 41,0 %. Somit lassen sich im konkreten Fall ca. 28,4 T € RWA-Ersparnis erzielen.

Weitere Aspekte:

• Bei Vergabe großer Immobilien-besicherter Kredite in der Forderungsklasse Unternehmen erhöht sich das Einsparpotenzial, da der unbesicherte Anteil mit Risikogewicht 100 % versehen wird.
• Bei Gewerbeimmobilien ergibt sich verglichen mit Wohnimmobilien ein niedrigeres Einsparpotenzial, da der besicherte Anteil hier nur mit Risikogewicht 60 % angerechnet werden darf. Dennoch kann sich auch hier der Umstieg auf den Property Value lohnen.
• Die BaFin bemängelt im Kontext der WIFSTA-Meldungen die weiterhin sehr konservative Herangehensweise in Deutschland. Die ausschließliche Nutzung des Beleihungswerts führt häufig zu ökonomisch unplausibel niedrigen Werten. Auch mit Blick darauf bietet sich die Nutzung des neuen europäischen Standards an.

2. Portfoliosicht

Das Einsparpotenzial bezogen auf die Gesamtportfoliosicht hängt erwartungsgemäß erheblich von der Portfolio-Struktur ab und liegt umso höher, je mehr Immobilien-besicherte Positionen sich im Bestand befinden. Zudem spielt die Struktur innerhalb des Immobilien-besicherten Portfolios eine entscheidende Rolle. Unsere Analysen zeigen, dass für eine Bank mit ca. 25 % Exposure-Anteil an Immobilien-besicherten Positionen bezogen eine RWA-Ersparnis auf Gesamtportfolioebene von rund 5 % realistisch ist. Dabei wurde unterstellt, dass die ursprünglichen Forderungsklassen Retail und Unternehmen im Immobilien-besicherten Geschäft in etwa gleich häufig auftreten und dass der Abschlag des Property Values im Vergleich zum Beleihungswert wie oben dargestellt ausfällt.

Eine genaue Analyse bezogen auf die konkrete Portfoliostruktur lässt sich mit Hilfe des eigens entwickelten msg-RWA-Analyzer ermitteln.

Umsetzung in Banken

Für eine erfolgreiche Implementierung in der Bank sind folgende sechs Kernelemente zu beachten:

3. Abschlagsermittlung:
   Bei Nutzung der vdp-Abschläge ist zur Ermittlung des Property Values der jeweils relevante Abschlag anzusetzen – abhängig von Immobilien-Segment und Datum der Bewertung. Die Festlegung eines Fall-Backs ist sinnvoll.
4. Rückwirkende Nutzbarkeit:
   Die rückwirkende Nutzbarkeit des Property Values ist anhand von Datenqualitätsanalysen zu prüfen. Dabei spielt die Art und Qualität der Objektwertgutachten, die Qualität der im Sicherheitensystem hinterlegten Daten und der Überprüfungsprozess gemäß Art. 208 CRR III mit Blick auf die Vergangenheit eine Rolle.
5. Übergangsfristen:
   Beim Bestandsgeschäft (bis 2024) kann noch bis zum 31.12.2027 der Umstieg auf den Property Value vollzogen werden. Für privilegiertes Neugeschäft ab dem 01.01.2025 ist das bei erstmaliger Anwendung gewählte Bewertungsverfahren bindend, d.h. bei Nutzung des Beleihungswerts ist kein Wechsel mehr möglich.
6. Technische Berücksichtigung:
   Der Prozess zur Berücksichtigung der vdp-Abschläge ist zu definieren und die Nutzung im Meldewesen sicherzustellen. In Sparkassen ist bereits eine weitgehend automatisierte systemseitige Nutzung möglich.

Fazit

Der „Property Value“ eröffnet gerade Instituten mit hohem Bestand an Immobiliensicherheiten die Möglichkeit zur deutlichen RWA-Ersparnis. Dadurch ergibt sich eine verbesserte Nutzbarkeit der knappen Größe Eigenkapital, so dass sich Wachstums- und Ertragspotenziale ergeben. Durch die verringerte Eigenkapitalbindung eröffnen sich neue Preissetzungsspielräume im Neugeschäft, die zum Ausbau der Marktposition und zur Margenausweitung genutzt werden können.

Aufgrund der bestehenden Übergangsregelungen ist eine zeitnahe Beschäftigung mit der Thematik anzuraten, da das Einsparpotenzial mit jedem Tag sinkt und spätestens Ende 2027 vollständig verloren geht. Umgekehrt bietet die aktuelle Situation allen Instituten die Chance, durch entschlossenes und geordnetes Handeln dauerhaft zu profitieren und sich im Wettbewerb erfolgreich zu positionieren.