CRR III ab 2025: Was Banken jetzt wissen müssen!
Das Jahr 2025 beginnt für die Kreditinstitute mit einem langerwarteten regulatorischen Knall – die CRR III ist da. Trotz der knappen Zeit für die Umsetzung der aufsichtlichen Neuerungen gilt ab dem 01.01.2025 Folgendes: Die Kapitalanforderungen aus der CRR III sind von den Instituten einzuhalten und die RWA anhand der überarbeiten Vorgaben zu ermitteln.

- Änderungen und Ziele der CRR III
- Was ändert sich bei den mit immobilienbesicherten Positionen und worauf muss besonders geachtet werden?
- Wird die Anwendung der Realkreditprivilegierung verpflichtend?
- Wesentliche Kriterien der Realkreditprivilegierung
- Neue Prozesse, mehr Aufwand, steigende Kosten: Lohnt sich die Realkreditprivilegierung überhaupt?
- Fazit
- Quellen
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Änderungen und Ziele der CRR III
Die Änderungen aus den neuen Capital Requirements Regulation (CRR) stellen die Institute neben den fachlichen auch vor technische und prozessuale Herausforderungen. Dabei erstrecken sich die Änderungen auf alle Kapitalanforderungen der Säule I (Kredit-, Marktpreis- und operationelles Risiko). Die Anpassungen und die Auswirkungen auf die Institute haben wir mit zahlreichen Artikeln und Vorträgen beleuchtet. Diese finden Sie auf unserer Collection CRR III – 360° View.
Ziel der CRR III ist es, die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors durch eine transparentere und vergleichbarere Ermittlung der Kapitalanforderungen zu stärken.
Im Rahmen der Ermittlung der Risk Weighted Assets (RWA) stellen die Umstellungen rund um das Kreditrisiko den größten Handlungsbedarf dar. Dabei wurde eine umfassende Überarbeitung der Forderungsklassen vorgenommen. In den Umsetzungsprojekten zeigt sich, dass vor allem die Forderungsklasse mit immobilienbesicherten Positionen die Institute zu größeren Fragestellungen stellt.

CRR III – 360° View
Die Änderungen der CRR III betreffen alle Kreditinstitute und sämtliche Risikoarten und wirken sich weitreichend auf die Gesamtbanksteuerung aus. Wir stellen Ihnen die wesentlichen Anpassungen sowie Themenfelder vor, in denen Handlungsbedarf besteht.
Was ändert sich bei den mit immobilienbesicherten Positionen und worauf muss besonders geachtet werden?
Unter der bis zum 31.12.2024 gültigen CRR II galt für die durch Immobilien besicherte Risikopositionen (Artikel 124) lediglich eine Trennung zwischen gewerblichen Immobilien (Artikel 126) und Wohnimmobilie (Artikel 125).
Die Einführung der CRR III erweitert die Definition um die zusätzliche Risikoposition aus Grunderwerb, Erschließung und Bau (Acquisition, Development, Construction – „ADC“)1.
Darüber hinaus erfolgt eine Unterteilung der Wohn- und Gewerbeimmobilie in
- Risikoposition aus einnahmengenerierenden Immobilien – IPRE (Income Producing Real Estate Exposure) und
- Risikoposition aus nicht-einnahmengenerierenden Immobilien – Nicht-IPRE.2
Grafisch lässt sich die neue Gliederung der immobilienbesicherten Positionen folgendermaßen darstellen:

Abbildung 1: Gliederung der immobilienbesicherten Positionen

Neben der fachlichen Überarbeitung der Definition erfolgt auch die Anpassungen der Grenzen für die vollständig besicherten Positionen sowie die Anwendung neuer Risikogewichte (RW):
- Wohnimmobilie: Absenkung der Grenzen für „vollständige Besicherung“ auf 55 % ETV, Absenkung des RWs von 35 % auf 20 %
- Gewerbeimmobilie: Absenkung der Grenzen für „vollständige Besicherung“ auf 55 % ETV, Erhöhung des RWs von 50 % auf 60 %
Bei Anwendung des entsprechenden KMU-Faktors sinkt wiederum das relevante RW. Für unbesicherte Nicht-IPRE Positionen gilt weiterhin die Berücksichtigung in der unbesicherten Forderungsklasse für Unternehmen oder Mengengeschäft.3 Bei den unbesicherten IPRE-Positionen ist dagegen mit einer starken Erhöhung des RWs und der damit verbunden RWA zu rechnen. Dies gilt trotz der Erfüllung des Hard Tests für Deutschland, da dieser auf die mit immobilienbesicherten Positionen abzielt.
Wird die Anwendung der Realkreditprivilegierung verpflichtend?
Die regulatorischen Änderungen führen zu starken Auswirkungen bei der RWA-Ermittlung für unbesicherte IPRE-Positionen. Hier gilt zukünftig die Anwendung eines Risikogewichts von 150 %4, anstelle der bisherigen Berücksichtigung unter der unbesicherten Forderungsklasse Unternehmen (100 % RW) oder Mengengeschäft (75 % RW).
Hintergrund hierfür ist die fachliche Anpassung, dass alle Bedingungen des neu definierten Artikels 124 Absatz 3 erfüllt sein müssen. Dies schließt die Anforderungen an Immobiliensicherheiten gemäß Artikel 208 (KSA) ein, die im Rahmen der Realkreditprivilegierung relevant sind, sowie die Bewertungsgrundsätze für sonstige anerkennungsfähige Sicherheiten beim IRB-Ansatz (IRBA) gemäß Artikel 229 Absatz 1.
Für die Institute ist es daher essenziell, eine Analyse durchzuführen, um die Positionen zu identifizieren, die unter die Begriffsdefinition IPRE fallen. Die Definition von IPRE ist in Artikel 4 Nr. 75b wie folgt festgelegt:
‚Risikoposition aus einnahmengenerierenden Immobilien‘ oder ‚IPRE-Risikoposition‘ eine durch eine oder mehrere Wohn- oder Gewerbeimmobilien besicherte Risikoposition, bei der die Erfüllung der mit der Risikoposition verbundenen Kreditverpflichtungen wesentlich von den Zahlungsströmen abhängt, die durch die diese Risikoposition besichernden Immobilien generiert werden, anstatt von der Fähigkeit des Schuldners, die Kreditverpflichtungen aus anderen Quellen zu erfüllen, wobei die primäre Quelle solcher Zahlungsströme Miet- oder Pachtzahlungen oder Erlöse aus dem Verkauf der Wohn- oder Gewerbeimmobilie sind.
Bei der Klassifizierung ist ebenfalls die Unterscheidung zwischen Wohnimmobilie und Gewerbeimmobilien zu beachten. Positionen, die die Anforderungen des Artikels 124 Absatz 3 nicht erfüllen, werden unabhängig davon mit einem Risikogewicht von 150 % behandelt.
Durch die starke Eingrenzung der unbesicherten IPRE-Geschäfte erhöht sich der RWA-Bestandteil der betroffenen Positionen deutlich. Es besteht kein Zweifel daran, dass bei Risikopositionen, bei denen die Ertragsgenerierung zur Rückzahlung des Darlehens hauptsächlich aus der gegebenen Immobiliensicherheit erfolgt, grundsätzlich ein erhöhtes Risiko darstellen. Mit der neuen Regelung und der Abschaffung der vereinfachten Behandlung unter der unbesicherten Forderungsklasse drängt die Aufsicht die Kreditinstitute im Bereich der IPRE-Geschäfte dazu, die Realkreditprivilegierung anzuwenden.
Wesentliche Kriterien der Realkreditprivilegierung
Wie bereits ausgeführt, ist die Anwendung der Realkreditprivilegierung insbesondere für die derzeit unbesicherten IPRE-Positionen relevant. Für die unbesicherten Nicht-IPRE Positionen kann weiterhin die vereinfachte Berücksichtigung unter der unbesicherten Forderungsklasse Retail oder Unternehmen erfolgen.
Für die Anwendung der Realkreditprivilegierung sind diverse Kriterien zu erfüllen. Diese strecken sich von der Dokumentation, der rechtlichen Sicherheit bis hin zur Nutzung der Immobilie.
Die fünf wesentlichen Kriterien lassen sich zusammenfassen in:
- Beleihungswert / Immobilienwert
- Der Kredit darf einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts der Immobilie (z. B. 60 %) nicht überschreiten. Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger, langfristiger Wert, der unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen bestimmt wird.
- Für die bis zum 31.12. im Bestand befindlichen Immobilien, die mit dem Beleihungswert berücksichtigt wurden, kann dies bis zu Neubewertung beibehalten werden. Für Immobilienkredite mit Vertragsschluss ab dem 1. Januar 2025 und bei Neubewertungen ist grundsätzlich der neue Immobilienwert gemäß der Überarbeitung zu verwenden. Ebenso ist bei einer Neubewertung z. B. aufgrund von Marktschwankungen ab 2025 der neue Immobilienwert maßgeblich.
- Immobilienqualität
- Die als Sicherheit begebene Immobilie, muss eine nachhaltige Werthaltigkeit aufweisen und sich in einem stabilen Markt befinden. Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien können unterschiedlich bewertet werden.
- Vorrangige Besicherung
- Der Kredit muss durch eine vorrangige Grundschuld, Hypothek oder ein vergleichbares Recht abgesichert sein, das im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers vorrangig gegenüber anderen Forderungen bedient wird.
- Geografische Begrenzung
- Die Immobilie muss sich in einem Mitgliedstaat der EU oder in einem Land befinden, das gleichwertige aufsichtsrechtliche Anforderungen erfüllt. Dies stellt sicher, dass die Immobilie rechtlich und regulatorisch angemessen bewertet werden kann.
- Regelmäßige Neubewertung
- Der Wert der Immobilie muss regelmäßig überprüft werden, um sicherzustellen, dass die Besicherung weiterhin angemessen ist. Dies ist insbesondere bei signifikanten Marktveränderungen wichtig.
Neue Prozesse, mehr Aufwand, steigende Kosten: Lohnt sich die Realkreditprivilegierung überhaupt?
Diese Fragen stellen sich derzeit viele Kreditinstitute. Eine erste Indikation, welchen Effekt die Nicht-Berücksichtigung hat, lässt sich im Rahmen einer Auswirkungsanalyse bei der Aufstellung der Kapitalplanung vornehmen. Dabei wird die RWA-Erhöhung und die Belastung auf die individuellen einzuhaltenden Kapitalquoten identifiziert, umso die Einhaltung der normativen Risikotragfähigkeit sicherzustellen.
Darüber hinaus wirken sich die steigenden aufsichtsrechtlichen Kapitalanforderungen auch im Pricing aus und führen zu einem Anpassungsbedarf in der Konditionengestaltung. Im Pricing sind nach der 7. MaRisk Novelle alle relevanten Kosten abzuwägen, die Konditionengestaltung angemessen zu dokumentieren und durch angemessene Leistungsindikatoren zu überwachen. Aber nicht nur aufgrund von aufsichtsrechtlichen Anforderungen ist es im Pricing notwendig, die Auswirkungen der Darlehensabschlüsse und der damit verbundenen Veränderungen in der RWA und in den Leistungsindikatoren abzuwägen und aktiv zu beeinflussen, sondern vor allem aus dem betriebswirtschaftlichen Interesse heraus.
Die Anforderung der CRR III und hier im speziellen die Anforderungen an die IPRE-Finanzierungen beeinflussen die Konditionengestaltung und bieten als Alternativen entweder die Nutzung bzw. Einführung der Realkreditprivilegierung und die damit verbundenen Aufwände oder eine Erhöhung der RWA und somit einen steigenden Bedarf an Eigenkapital, einzupreisen.
Nun ist Eigenkapital ein sehr begrenztes und knappes Gut. Oft kann ein Ausbau an benötigten Eigenkapital nur über die jährliche Gewinnthesaurierung erbracht werden. Um die benötigten Gewinne zu erwirtschaften, ist es meist aufgrund von Wettbewerbssituationen nicht möglich, einfach die Konditionen zu erhöhen. Daher ist es sinnvoll, die Auswirkungen von IPRE-Darlehensabschlüssen auf die Kondition transparent zu analysieren. Die Möglichkeit und Nutzung einer Realkreditprivilegierung sollte im Pricing in den beiden Bestandteilen des Deckungsbeitragsschemas der aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalverzinsung und der Stückkosten abgewogen werden.
Durch eine RWA-Optimierung – u.a. durch die Realkreditprivilegierung und aktiven Steuerung des Neugeschäfts sowie Schaffung einer Methodenkonsistenz zur Kapitalplanung mit Überführung im Pricing – wird bereits bei der Kalkulation der Darlehenskonditionen die benötigte Gewinnthesaurierung und Stabilisierung des Eigenkapitals eingeplant und berücksichtigt.
Im Pricing ist es folglich von besonderer Bedeutung, konsistent zur Kapitalplanung mit allen relevanten Kosten des Instituts zu kalkulieren. Eine nicht ausreichende Berücksichtigung birgt eine intransparente Kalkulation des Verzinsungsanspruchs sowie eine Minderung der benötigten Gewinnthesaurierung.
Fazit
Die Stärkung der Widerstandsfähigkeit der Kreditinstitute wird durch die erhöhten Kapitalanforderungen im Rahmen der CRR-III-Umsetzung ersichtlich. Insbesondere mit der indirekten Verpflichtung zur Anwendung der Realkreditprivilegierung für unbesicherte IPRE-Positionen kann das Ziel der Aufsicht nach mehr Stabilität im Markt verstanden werden. Die Umsetzung führt wiederum zu fachlichen, technischen und prozessualen Herausforderungen, die die Kreditinstitute kurzfristig behandeln und dafür Lösungsansätze erarbeiten müssen.
Quellen
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1. Vgl. Verordnung (EU) 2024/1623 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.05.2024, Artikel 126a
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2. Vgl. Verordnung (EU) 2024/1623 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.05.2024, Artikel 124
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3. Vgl. Verordnung (EU) 2024/1623 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.05.2024, Artikel 124, Absatz 1 a)
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4. Vgl. Verordnung (EU) 2024/1623 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.05.2024, Artikel 124, Absatz 1 b)
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