Mit der neuen Lösung eva.real Immobilien nachhaltig bewerten

Einführung

Die EU und entsprechend die Europäische Bankenaufsicht treiben den Umbau der europäischen Volkswirtschaften in Richtung Ökologie voran. Bezogen auf die Immobilienbewertung gilt es, das seit Jahrzehnten im Einsatz befindliche Ertragswertverfahren um ökologische Faktoren zu ergänzen. Investoren, Bauträger und Projektentwickler müssen die Konsequenzen dieser Faktoren auf den Immobilienwert kennen, um die mit dem Bau beziehungsweise Erwerb einer Immobilie verbundene Wertschöpfung quantifizieren zu können. Aus Sicht eines Kreditinstituts, das dieses Vorhaben finanziert, stellt sich analog die Frage: Wie werthaltig ist die Immobilie und welchen Wert hat sie als Sicherheit tatsächlich?

Nachfolgend wird das Tool eva.real vorgestellt, das durch gemeinsame Entwicklung vom Fraunhofer-Institut für Bauphysik IBP und msg for banking in enger Zusammenarbeit mit der Büschl Unternehmensgruppe¹ entstanden ist. Die Lösung greift von den ESG-Faktoren (Environmental, Social, Governance) die Environmental-Komponente heraus und kombiniert die ökologische mit der ökonomischen Bewertung.

Dieser Ansatz ist neu und innovativ: Die Ökobilanz von Gebäuden – auch vereinfacht als der CO₂-Fußabdruck bekannt – vermag isoliert betrachtet nicht, den Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Das klassische Ertragswertverfahren bildet jedoch den Marktwert unzureichend ab, wenn nicht die relevanten ökologischen Kennzahlen Berücksichtigung finden. In der Lösung eva.real werden beide Sichten integriert.

Konsequenzen für die ökonomische Bewertung

Die konventionellen Verfahren der Investitionsrechnung beziehungsweise des Ertragswertverfahrens müssen folglich um die Nachhaltigkeitsfaktoren er- weitert werden. Dies betrifft nicht nur die Bewertung von Immobilien, sondern allgemein sämtliche zu bewertende Investitionsobjekte, wie Fertigungsanlagen oder Unternehmen(steile).

Klammert man Nachhaltigkeitsfaktoren hier aus, wie dies typischerweise bislang der Fall ist, kommt es zu einer systematischen Fehlbewertung der Ertragswerte beziehungsweise der rechnerischen Marktpreise von Immobilien.

Nachhaltigkeitsfaktoren über die Ökobilanz abbilden

Eine umfassende Bewertung von Immobilien bedingt unter anderem die Berücksichtigung des CO₂-Fußabdrucks, des Energiebedarfs des Bauvorhabens und des Wasserverbrauchs während der Bau-, der Nutzungs- und der Rückbauphase. Die Ökobilanz² bewertet verschiedene Erstellungsalternativen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie (Life-Cycle-Konzept, Abbildung 1), der typischerweise 50 Jahre umfasst.

Die Ökobilanz quantifiziert die Umweltwirkungen, also die Auswirkungen der hergestellten Immobilie auf die Umwelt. Dabei kann der Beitrag zum Klimawandel erweitert werden, zum Beispiel durch den Wasserbedarf als Wasser-Fußabdruck, den sauren Regen als Ursache für die Versauerung von Böden und das Waldsterben, die Bildung von Sommersmog durch bodennahes Ozon (fotochemisches Oxidantienbildungspotenzial) oder die Überdüngung von Gewässern (Eutrophierungspotenzial).

Für die Immobilienersteller spielt die Ökobilanz als Grundlage für politische Entscheidungsprozesse, für das Reporting, für die Finanzierung oder für das Marketing eine zunehmend größere Rolle, da sie wichtige quantitative und transparente Informationen zur Nachhaltigkeit des Objekts liefert. Hinzu kommt, dass in einigen Ländern und Branchen obligatorische Vorgaben für Umweltkennzahlen ausschreibungsrelevant für öffentliche Vergabeverfahren sind oder werden.

Vorstellung der Lösung eva.real

Das gemeinsam entwickelte Tool eva.real.ia ermittelt durch das Einbinden des Baupreisindex BKI, einem gängigen Kostenkatalog der Baubranche, durch das Erzeugen der Ökobilanz und durch die Risikoeinschätzung anhand von Szenarien realistische Marktwerte für Neubauten – von einzelnen Gebäuden bis zu ganzen Quartieren oder Stadtteilneubauten.

Je besser die Ökobilanz ausfällt, desto besser ist die Immobilie gegen künftige Marktwertverluste infolge ökologischer und regulatorischer Ursachen abgesichert. Immobilien, die bei der Ökobilanz schlechter abschneiden, weisen ceteris paribus (c. p.) niedrigere Marktwerte aus. Aus Sicht der Bank sinkt damit im Umkehrschluss der in den Kreditzins einzupreisende erwartete Verlust. Das heißt, die Bank kann diesen Vorteil im Kreditzins weitergeben.

Der erwartete Verlust ergibt sich aus drei Komponenten, die – vereinfachend gesprochen – miteinander multipliziert werden:

• Kreditvolumen
• Ausfallwahrscheinlichkeit des Kreditnehmers; hier darf angenommen werden, dass Projektentwickler, die auf gute ökologische Standards setzen, besser abschneiden als im umgekehrten Fall.
• Verlustquote: Falls Kreditnehmer ausfallen, verwerten Banken die Darlehenssicherheiten. Je werthaltiger diese sind, desto geringer fällt die Verlustquote aus. Damit wirkt sich hier die exakte Marktbewertung unter Einbeziehung der Ökobilanz unmittelbar aus.

Als Ergebnis resultiert eine Ertragsbewertung beziehungsweise rechnerische Marktbewertung, die auch bei Verkaufsverhandlungen der Immobilie sehr hilfreich ist. Mit der Erstellung der Immobilie ist eine ökonomische Wertschöpfung verbunden, die in der Größe „Nettokapitalwert“ zum Ausdruck kommt. Es handelt sich um die Differenz des Marktwerts (auch Bruttokapitalwert genannt) zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten.³ Faktisch wird damit auch der potenzielle Preisspielraum definiert. Bei einem Nettokapitalwert in Höhe von null Euro würden nur die Kapitalkosten gedeckt, aber keine eigentliche Wertschöpfung erzielt.

Besonders hervorzuheben ist die Berücksichtigung des CO₂-Fußabdrucks in der Cashflow-Modellierung. Hier wird der konkrete CO₂-Fußabdruck der Immobilie verglichen mit einer Benchmark-Immobilie, die einen CO₂-Ausstoß aufweist, der den 1,5-Grad-Klimaerwärmungspfad repräsentiert. Die Abweichung von dieser Benchmark führt in der Lebenszyklusbetrachtung zu positiven beziehungsweise negativen Cashflows, mit der unmittelbaren Auswirkung auf den Marktwert.

Im Übrigen werden auch steuerliche Effekte in Form einer standardisierten Betrachtung berücksichtigt, die durch eine vom Anwender erstellte, „passgenaue“ steuerliche Berechnung ersetzt werden kann. Zugrunde gelegt wird im Standard eine Kapitalgesellschaft, die gewerbe- und körperschaftsteuerpflichtig ist. Auf dieser Basis wird der Nettokapitalwert auf Gesellschaftsebene ermittelt. Im zweiten Schritt kann die Ausschüttungsbelastung in Form der Kapitalertragsteuer und damit der Nettokapitalwert auf Ebene der Gesellschafter berechnet werden.

Risikoabschätzung

Die Cashflow-Ermittlung wird um eine Risikoabschätzung/-quantifizierung mithilfe des Cashflow- at-Risk-Modells ergänzt, da der Lebenszyklus mit typischerweise 50 Jahren sehr lang ist. Da eine Punktschätzung der Parameter, wie Zins oder CO₂-Preis über einen so langen Zeitraum unrealistisch ist, kann eine Bandbreite an möglichen Ausprägungen dieser Parameter eingesetzt werden.

Die Simulation dieser ausgewählten Risikofaktoren liefert eine diskrete Verteilung der möglichen Cashflow-Werte innerhalb des Planungshorizonts, zum Beispiel durch Veränderung der angenommenen Inflation, des zinsabhängigen Kapitaldienstes oder eben der CO₂-Preisentwicklung. Die Wirkung der einzelnen Risikotreiber erzeugt Cashflows, die vom Erwartungswert abweichen. Erstellt man aus den vielen möglichen Ergebnissen auf Basis der Simulation ein Histogramm, lassen sich Perzentile auf dieser diskreten Verteilung der Marktwerte berechnen. Wird zum Beispiel das 1-Prozent-Perzentil ausgewählt, erhält man den Value-at-Risk zu 99 Prozent. Dieser Cashflow-at-Risk-Ansatz4 gibt dann an, dass mit einer Wahrscheinlichkeit von 99 Prozent der Nettokapitalwert nicht unter xy Millionen Euro liegen wird. Ist dieser Wert positiv, so ist die Investition in mindestens 99 Prozent der möglichen Fälle rentabel und die Entscheidung, die Investition durchzuführen besser, als sie zu unterlassen.

Realistische Bewertung von Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen

Das Tool eva.real kann in modifizierter Form auch zu einer exakten Bewertung von Modernisierungsmaßnahmen eingesetzt werden. Den genau quantifizierbaren Modernisierungskosten (etwa Heizungstausch oder Dämmmaßnahmen) können die verbesserte Ökobilanz und die erhöhte Energieeffizienz gegenübergestellt werden. Es kann abgeschätzt werden, welche Marktwertsteigerung damit verbunden ist und inwieweit die ursprünglichen Marktwertverluste vor Modernisierung überkompensiert werden.

Basis für Zertifizierungen

eva.real beinhaltet zwar keine Zertifizierung, wohl aber werden zentrale Informationen als Basis für eine externe Zertifizierung nach Baufertigstellung bereitgestellt. Für das nächste Release ist eine Erweiterung beispielsweise um die Verifikation der EU- Taxonomie geplant.

Basis für Green-Bond-Emissionen

Damit Banken grüne Pfandbriefe emittieren können, muss der Deckungsstock in Form der Immobilien bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Die Ökobilanz erlaubt es, den Nachweis dieser Kriterien bereitzustellen.

Aussagefähige Dokumentation für Genehmigungsverfahren und Kreditverhandlungen

Auf Basis von eva.real kann eine aussagefähige Dokumentation erstellt werden. Sie kann sehr gut für Genehmigungsverfahren durch Gemeinden beziehungsweise Baubehörden eingesetzt werden, da so der Nachweis für die ökologischen Wirkungen des Gebäudes anhand der Ökobilanz erbracht werden kann.

Banken finanzieren Gebäude, die andererseits auch als Kreditsicherheiten dienen. Die Dokumentation untermauert die Marktwertermittlung, die wiederum Eingang in die Beleihungswertermittlung durch die Bank finden kann. eva.real liefert Marktwerte unter Einbezug der ökologischen Faktoren und damit eine verlässliche Schätzgrundlage für die Bank. Die Verlustquoten, die für die Berechnung des erwarteten Verlusts benötigt werden, können verlässlicher ermittelt werden. Aus Sicht der Bank sinkt c. p. der in den Kreditzins einzupreisende erwartete Verlust und so kann sie Zinsabschläge gewähren. Auch die Erweiterung um eine Verifikation zur EU-Taxonomie ist infolge der Dokumentation leichter umsetzbar.

Zielgruppen der ökologisch-ökonomischen Bewertung

Die Ausführungen zeigen, dass insbesondere die folgenden Zielgruppen als Anwender angesprochen werden (vgl. zusammenfassend Abbildung 2).

Projektentwickler, Bauträger und Investoren erhalten mehr Planungssicherheit, die sie wiederum sowohl in Verkaufsverhandlungen als auch in die Kreditverhandlung mit den Kreditinstituten einbringen können. Der Nachweis der ökologischen Vorteilhaftigkeit erleichtert es, die benötigten Zustimmungen, etwa im Stadt-/Gemeinderat, und Baugenehmigungen zu erhalten.

Banken benötigen verlässliche Marktwerte, die sie entweder extern ermitteln und prüfen lassen oder über die eigenen Immobilienwertgutachter ermitteln. Letztere müssen zuverlässige Beleihungswerte auf der Basis von verlässlichen Marktwerten – also unter Einschluss der Nachhaltigkeitsfaktoren – zur Verfügung stellen.

Öffentliche Hand/Kommunen müssen bei Neubauten ohnehin Nachhaltigkeitsfaktoren beachten. Wie im Privatsektor und bei Unternehmen besteht auch hier ein gewaltiger Modernisierungsstau, den es in den nächsten Jahren aufzulösen gilt. Auch hier kann das zur Standardsoftware modifizierte Tool eva.real eingesetzt werden.

Vom Prototyp zur Standardsoftware

Das Tool ist für den Einsatz bei der Planung ganzer Neubauquartiere im mehrstelligen Millionenbereich entwickelt worden. Damit es auch im kleinvolumigen Massengeschäft inklusive Modernisierungsvorhaben eingesetzt werden kann, wird das Tool entsprechend modifiziert. Hier stellen insbesondere eine noch stärkere automatisierte Datenversorgung und an- gepasste Eingabemasken mit Defaultwerten die Herausforderungen dar. Die Standardsoftware soll noch in diesem Jahr marktfähig sein. Außerdem soll ein EU-Taxonomie-Konformitätscheck integriert werden (vgl. Abbildung 2).

Ein Beispiel in eva.real

Um einen besseren Eindruck von der Anwendung des Tools zu vermitteln, wird im Folgenden ein einfaches Beispiel betrachtet. Angenommen, das zu bewertende Quartier besteht aus zwei Bürogebäuden und zwei Wohnungen. Es gibt zwei Eigentümer, die an dem Bau beteiligt sind, und die jeweils ein Bürogebäude und eine Wohnung im Quartier besitzen. In Abbildung 3 ist dieser Sachverhalt bereits in eva.real eingetragen und das Quartier aufgebaut.

Den konkreten Gebäuden des Quartiers werden die Eigenschaften sogenannter Stellvertretergebäude zugewiesen. Hinter den Stellvertretergebäuden stehen typische Gebäude, die vollkommen digital bis auf Bauteilebene durch das Fraunhofer Institut für Bauphysik modelliert sind und für die die Ökobilanz sowie die Kosten der Bestandteile vorliegen. Durch die Zuordnung von realen Gebäuden auf diese Stellvertretergebäude liegen folglich auch für die realen Gebäude diese Informationen vor. Das ökologische Ergebnis in Form des CO₂-Fußabdrucks über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie, hier 50 Jahre, wird dadurch abrufbar und für das Quartier im Beispiel in Abbildung 4 aufgezeigt.

In Abbildung 4 ist die erhöhte CO₂-Emission in der Bauphase im Jahr 0 der Betrachtung zu erkennen.

Während der Nutzungsphase ist der CO₂-Ausstoß geringer. Stehen jedoch Modernisierungen an, wie zum Beispiel der Fassadenanstrich nach 15 Jahren oder der Austausch der Heizungsanlage nach 30 Jahren, kommt es kurzfristig zu erhöhten CO₂-Emissionen. Da die neue Heizungsanlage in 30 Jahren jedoch an- schließend im Betrieb weniger CO₂ ausstößt, liegt die Kurve in den weiteren Jahren der Nutzung unterhalb der Kurve vor der Erneuerung.

Ebenfalls sind in Abbildung 4 die unterschiedlichen Höhen der CO₂-Emissionen je nach Bauart des Gebäudes zu entnehmen. Bei Bürogebäude 1 handelt es sich um eine Stahlbetonbauweise, die zum Beispiel in der Bauphase einen höheren CO₂-Ausstoß aufweist als Bürogebäude 2, das in einer Holzhybridbauweise errichtet wird.

eva.real ermöglicht es in der Planungsphase der Gebäude verschiedene Varianten zu testen, um so die ökologisch beste auszuwählen. Dass verschiedene Bauvarianten unterschiedliche Kosten über den Lebenszyklus aufweisen, wird im Reiter „ökonomisches Ergebnis“ in eva.real berücksichtigt.

Das Aufzeigen dieser Balance zwischen Ökologie und ökonomischer Auswirkung – sozusagen die Antwort auf die aktuelle „Gretchenfrage“ eines jeden Neubauvorhabens – ist ein zentraler Mehrwert von eva.real in der Planungsphase von Gebäuden.

In Abbildung 5 ist die Bewertung, so wie eingangs methodisch beschrieben, in Auszügen dargestellt. Der gesamte detaillierte Cashflow über 50 Jahre steht zur weiteren Betrachtung über einen Excel-Download zur Verfügung. In diesem Beispiel ist der Nettokapitalwert des einen Eigentümers für seine Gebäudegruppe positiv, sodass es sich um eine lohnende Investition handelt. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für Bürogebäude und Wohnung liegen bei rund 1,15 Millionen Euro, die in diesem Beispiel zur Hälfte mit einem Annuitätendarlehen finanziert werden. Zins und Tilgung daraus fließen ebenfalls cashflowwirksam in die Berechnung ein. Um zu überprüfen, ob auch bei verändertem Zinsniveau bei einer Prolongation der Finanzierung der Nettokapitalwert noch vorteilhaft bleibt, kann im nächsten Schritt eine Szenariobe- trachtung angeschlossen werden.

Fazit

Bei der Immobilienbewertung müssen die (positiven wie negativen) Cashflows über die gesamte Wertschöpfungskette bis hin zu anfallenden Entsorgung- und Recyclingkosten nach dem Life-Cycle-Konzept verursachungsgerecht abgebildet werden.

Vor dieser Herausforderung stehen die Ersteller von Immobilien (insbesondere Projektentwickler, Bauträger, Kommunen) ebenso wie die Banken, die eine realistische Marktbewertung als Basis für die Beleihungswertermittlung oder bei der Emission von Green Bonds Nachhaltigkeitsnachweise für den Deckungs- stock benötigen. Das Tool eva.real unterstützt hier auf eine ganz innovative Weise.